Ключевые факты
- Средняя цена в Буэнос-Айресе: $2 275–$2 460/м² (Q1 2026, закрытая сделка — ближе к $2 100)
- Налог при покупке: 1,8–3,6% Impuesto de Sellos (делится между сторонами) + 1,5–2% нотариусу (escribano)
- Ежегодный налог: Bienes Personales — 0,5–1,5% от стоимости (после реформы 2024)
- ВНЖ: Rentista Visa — от $1 500/мес пассивного дохода
- Гражданство: через 2 года постоянного резиденства
- Ипотека для нерезидентов: практически недоступна, сделки только за наличные
Вы всё ещё думаете, что Аргентина — это «страна, которая вот-вот развалится»? А теперь представьте: за последние два года квартиры в Буэнос-Айресе подешевели на 26% в реальном выражении, ипотека выросла втрое, а президент отменил контроль аренды, вызвав рост предложения на 200%. Как думаете, сейчас покупать или подождать ещё?
1. Что происходит с рынком: экономика Милея
Хавьер Милей вступил в должность в декабре 2023 и за год с лишним перевернул экономику Аргентины. Первым делом он отменил закон об аренде — и предложение квартир взлетело на 211%, а реальные цены аренды упали на 26,6%. Купить квартиру в долларах стало выгоднее, чем два года назад. Инфляция замедлилась с 211% в 2023 до ~56% в 2025, а Bienes Personales (налог на имущество) реформировали — теперь ставка прогрессивная, от 0,5% до 1,5%, а не «угадай, сколько заплатишь».
Но есть нюанс: ипотека для нерезидентов в Аргентине не работает. Банки дают кредиты только под залог, с плавающей ставкой UVR (+7–9%) и только резидентам с местным доходом. Наш читатель из Москвы, купивший квартиру в Палермо в 2024, внёс 100% наличными через банковский перевод. Другого пути нет.
2. Цены на недвижимость: разбор по городам
Рынок Аргентины очень сегментирован. Буэнос-Айрес (CABA) стоит в разы дороже остальных городов. В Мар-дель-Плате цены вдвое ниже, а в провинциальных городах можно купить квартиру за $30 000–$50 000.
| Город | Средняя цена $/м² | Студия / 1-к | ROI аренды (год) | Динамика за 2 года |
|---|---|---|---|---|
| Буэнос-Айрес (Палермо, Реколета) | $2 275–$2 460 | $75 000–$120 000 | 3,5–5% | −5% (в долларах) |
| Кордова | $1 200–$1 700 | $40 000–$65 000 | 5–7% | −8% |
| Мендоса | $1 000–$1 400 | $35 000–$55 000 | 5–6% | −10% |
| Барилоче | $2 200–$2 850 | $65 000–$110 000 | 4–6% (сезон) | −3% |
| Мар-дель-Плата | $1 100–$1 600 | $35 000–$60 000 | 4,5–6% | −7% |
Источники: GlobalPropertyGuide Q2 2025, TheLatinvestor 2026, Numbeo, данные закрытых сделок. Цены указаны для квартир 50–80 м² в центральных районах.
3. Налоги при покупке и владении
Закон 27.743 (июнь 2024) изменил систему налогообложения недвижимости. Вот что нужно знать покупателю из России:
При покупке:
- Impuesto de Sellos (налог на передачу) — 1,8–3,6% от суммы сделки. В провинциях ставка разная. В CABA — 2,5%. Обычно делят пополам с продавцом.
- Гонорар escribano (нотариус) — 1,5–2% от цены + 21% НДС. Нотариус в Аргентине — ключевая фигура: он проверяет юридическую чистоту, рассчитывает налоги и регистрирует сделку.
- Регистрация в CO.P.R.E.S.I. — если покупатель иностранец, нужно получить разрешение (занимает 3–6 недель). Стоимость — около $200–$400.
Ежегодно:
- Bienes Personales — 0,5–1,5% от кадастровой стоимости (после реформы). Первое жильё до определённой суммы освобождается.
- ABL (муниципальный налог) — $20–$50/мес в зависимости от района.
Общие расходы при покупке — 8–12% сверх цены недвижимости. Это не считая риелторской комиссии (3–4%, обычно платит продавец).
4. Ипотека: почти нет, но есть нюанс
Для нерезидентов ипотека в Аргентине отсутствует как класс. Ни один банк не даст кредит человеку без местного дохода, без DNI (национального удостоверения) и без кредитной истории в Аргентине. Даже резиденты получают ипотеку с трудом: ставки привязаны к UVR (инфляционная единица) + 7–9% годовых. В 2024 году, после реформ Милея, количество ипотечных сделок в Буэнос-Айресе утроилось — но это всё равно лишь около 5 000 сделок за год.
Единственный путь — наличные. Либо купить дешёвый объект в провинции ($30 000–$50 000), либо переводить крупную сумму через банковский SWIFT.
Переводить деньги в Аргентину безопаснее всего через SWIFT на счёт local bank (Banco Santander Río или BBVA). Не пытайтесь везти наличные доллары через границу — таможня запрашивает декларацию на сумму свыше $10 000. И обязательно откройте CUIT (налоговый номер) до подписания предварительного договора — boleto de compraventa.
5. ВНЖ через покупку недвижимости: мифы и правда
Покупка недвижимости в Аргентине НЕ даёт автоматического права на ВНЖ. Это распространённое заблуждение. Вы можете купить хоть особняк в Пуэрто-Мадеро за $2 млн — и остаться туристом с 90-дневным штампом в паспорте.
Резидентную визу дают по другим основаниям:
- Rentista Visa — для людей с пассивным доходом от $1 500/мес (на практике иммиграционная служба требует $2 000+). Доход должен быть подтверждён банковскими выписками за 12 месяцев.
- Trabajo Visa — при наличии местного работодателя.
- Inversión Visa — для крупных инвестиций (обычно >$100 000), но покупка жилья не считается "инвестицией" по определению миграционного закона 25.871.
После 2 лет временного резиденства можно подавать на гражданство Аргентины. В августе 2025 администрация Милея анонсировала ускоренную программу Citizenship by Investment, но на момент написания статьи (июль 2026) детали ещё не опубликованы.
6. Плюсы и минусы покупки недвижимости в Аргентине
Плюсы:
- Нет ограничений для иностранцев — покупать может даже турист с CDI
- Цены в долларах упали на 20–30% с 2022 года — рынок на дне
- Милей отменил rent control и дерегулировал рынок — долгосрочный позитив
- Паспорт Аргентины даёт безвизовый доступ в 170+ стран, включая Шенген
- Гражданство через 2 года — один из самых быстрых сроков в мире
Минусы:
- Ипотеки для нерезидентов нет — только 100% наличные
- Закрытие сделки занимает 2–4 месяца из-за бюрократии (регистрация CO.P.R.E.S.I.)
- Налог Bienes Personales съедает часть доходности
- Рынок неликвиден — продать квартиру можно за 6–12 месяцев
- Инфляция в песо обесценивает арендный доход, если вы получаете его в местной валюте
7. Типичные ошибки россиян при покупке
Ошибка 1: Подписание boleto de compraventa без проверки. Предварительный договор в Аргентине — юридически обязывающий документ. Если продавец окажется должником по налогам, долги «прилипнут» к объекту. Всегда нанимайте независимого escribano (нотариуса) для due diligence.
Ошибка 2: Оплата наличными «с рук». Легально купить квартиру за наличные доллары можно, но сумма свыше $40 000 обязана пройти через банковский счёт или escrow. Иначе налоговая может расценить это как отмывание.
Ошибка 3: Надежда на «золотую визу». Повторим: покупка недвижимости сама по себе не даёт ВНЖ. Оформляйте Rentista заранее.
«Мы купили квартиру в Палермо (Буэнос-Айрес) за $82 000 в феврале 2024. Через 8 месяцев нам предложили $76 000 — рынок просел ещё на 7%. Но мы не продаём: сдаём посуточно через Airbnb, выходит $500–$700 в месяц чистыми. Выходит около 8–9% годовых в долларах. Проблема только в налогах: Bienes Personales отдаём около $600 в год. Но паспорт Аргентины через два года того стоит».
— Алексей, переехал из Санкт-Петербурга в Буэнос-Айрес в 2023
8. Частые вопросы
Нужна ли виза для покупки недвижимости в Аргентине?
Нет. Россияне въезжают без визы на 90 дней. Этого времени достаточно, чтобы купить квартиру.
Можно ли купить дом на побережье Атлантики?
Да. В Мар-дель-Плате цены от $35 000 за 1-к квартиру и от $100 000 за дом с видом на океан.
Какой налог при продаже недвижимости?
Если владели более 2 лет — налог на прирост капитала 15% от разницы между ценой покупки и продажи. Если менее 2 лет — до 35%.
Можно ли оформить ипотеку, если открыть компанию в Аргентине?
Технически можно, но ставка будет 50–60% годовых в песо (из-за инфляции). Экономического смысла нет.
Нужно ли платить налоги в России после покупки квартиры в Аргентине?
Если вы не налоговый резидент РФ (находитесь в России менее 183 дней в году), продажа недвижимости в Аргентине облагается только по местным законам. Но с 2024 года Россия и Аргентина обмениваются финансовой информацией по CRS.
Реально ли купить квартиру удалённо, не приезжая?
Формально — да. Но мы не советуем: слишком много подводных камней (долги продавца, неправильная оценка, fraud). Минимум один приезд нужен, чтобы подписать escritura у нотариуса.