Покупка недвижимости в Португалии в 2026: цены, налоги, визы и ВНЖ

Вопрос к вам: вы готовы рассматривать страну, где можно получить европейский паспорт через 5 лет, купить квартиру у океана за €200 000 и платить 0% налогов на зарубежный доход? Если да — добро пожаловать в португальский рай с португальской бюрократией. Если нет — цифры ниже всё равно стоит изучить: Португалия закрывает «золотую визу» за покупку жилья, но открывает десятки других легальных путей.

💰 Цены на недвижимость: от Лиссабона до Мадейры

Португалия — страна контрастов. В центре Лиссабона цены уже сопоставимы с Берлином или Мадридом, а в 30 минутах электрички — вдвое дешевле. На побережье Алгарве можно купить виллу с бассейном за €350 000, а на Мадейре — студию за €100 000. После ковидного бума 2021–2023 годов рост замедлился до 3–6% годовых, но спрос со стороны иностранцев (особенно американцев, бразильцев и французов) остаётся высоким. По данным idealista.pt, за 2025 год цены выросли на 4,2% в среднем по стране.

Мы собрали цены по основным локациям, которые интересуют покупателей из РФ и СНГ. Данные — реальные объявления апреля–июня 2026 года на порталах idealista.pt и imovirtual.com.

📍 Лиссабон — столица, которая не дешевеет

Лиссабон — основной магнит для иностранцев. После ковида цены здесь выросли на 30–40%, и падать не собираются. Центральные районы (Шайаду, Принсипи-Реал, Алту-ду-Дуке) — от €6 000 за м². Районы подешевле (Белен, Теллейраш, Пенья-де-Франса) — от €3 000–4 000 за м². Спрос подогревают цифровые кочевники, стартапы и международные корпорации. В 2025 году Лиссабон вошёл в топ-10 городов Европы по приросту числа экспатов. Минус — доходность аренды ниже, чем в других регионах: 3–4,5% годовых при долгосрочной аренде.

🏠 Порту — северная столица с лучшим ROI

Порту переживает настоящий ренессанс. Город привлекает туристов (мост Дона Луиша, портвейн, набережная Риберинья), а инвесторов — более низкими ценами и высокой доходностью. Средний ROI долгосрочной аренды — 5–6%, краткосрочной — до 8%. В центре (Бону-Сусесу, Серра-ду-Пилар) цены от €3 000–4 000 за м². На окраинах (Гондомар, Вила-Нова-де-Гайя) — от €1 800–2 500. Порту выбрал наш читатель Илья: «Купил двухкомнатную квартиру 80 м² в районе Бону-Сусесу за €168 000 в 2024 году. Сделал косметический ремонт за €8 000. Сдаю через агентство за €1 100/мес. Чистый доход — €900/мес после комиссии. Окупаемость — 15 лет. Для Европы отлично».

🌊 Алгарве — пляжи, гольф и пенсионеры

Южное побережье — главное направление для тех, кто ищет «второе солнце» в Европе. 300 солнечных дней в году, поля для гольфа, песчаные пляжи Атлантики. Фару, Албуфейра, Лагуш, Тавира — основные города. Цены: от €2 500 за м² в Фару до €5 000+ в престижных Виламуре и Кинта-ду-Лагу. Сезонная аренда (июнь–сентябрь) даёт доходность 4–7%, но зимой загрузка падает до 40%. Стратегия успеха: покупать в локациях с круглогодичным спросом — Лагуш (гольф-туризм), Тавира (экотуризм), Кашкайш (пригород Лиссабона, но формально уже Алгарве).

🏰 Синтра и Кашкайш — престижные пригороды Лиссабона

Кашкайш — бывшая рыбацкая деревня, ныне престижный пригород Лиссабона с пляжами, яхтенным портом и ценами от €4 000 за м². Популярен среди обеспеченных экспатов и семей с детьми (международные школы, безопасность). Синтра — сказочный городок с дворцами в стиле романтизма, объект Всемирного наследия ЮНЕСКО. Цены ниже, чем в Кашкайше (€2 500–4 000 за м²), но транспортная доступность хуже — электричка до Лиссабона 40 минут.

🏝 Мадейра — европейские Гавайи

Мадейра становится модным направлением для цифровых кочевников и пенсионеров. Круглогодичная весна, природа, безопасность. Международный аэропорт Фуншала принимает рейсы из большинства европейских столиц. Цены на квартиры — от €2 000 за м² в Фуншале, виллы с видом на океан — от €400 000. С 2023 года на Мадейре действует специальный налоговый режим для новых резидентов — ещё более выгодный, чем NHR материковой Португалии. Минус — удалённость: до Лиссабона 1,5 часа на самолёте, до Москвы — с пересадками от 6 часов.

Конкретный пример: наш читатель Сергей купил апартаменты 65 м² в Албуфейре (Алгарве) в апреле 2024 за €148 000. Через два года аналогичные квартиры в том же комплексе продаются за €172 000 — рост 16% за 2 года. Сергей сдаёт квартиру через Airbnb с мая по сентябрь — за сезон выходит €6 000–7 500 чистыми. Коммунальные платежи — €60–100/мес зимой, €120–180 летом (кондиционер). Налог IMI — €260/год.

🧾 Налоги на недвижимость: IMT, IMI, AIMI и как сэкономить

Налоговая система Португалии — не офшор, а полноценная европейская система с прогрессивными ставками и сложными правилами. Но есть и приятные сюрпризы: NHR-режим позволяет легально не платить налоги на иностранный доход в течение 10 лет. Главное — правильно зайти.

🔢 IMT: как рассчитать самому

IMT — самый крупный единоразовый налог при покупке. Рассчитывается по прогрессивной шкале, утверждённой Государственным бюджетом на 2026 год. Примеры:

• Квартира за €150 000: IMT = €150 000 × 2% − €1 941,28 = €1 058,72
• Квартира за €250 000: IMT = €250 000 × 5% − €6 170,08 = €6 329,92
• Дом за €500 000: IMT = €500 000 × 8% − €22 793,76 = €17 206,24

Формула для каждой ступени своя. Используйте официальный калькулятор на сайте Autoridade Tributária (Portal das Finanças) — он даёт точную сумму за 1 минуту. Важно: IMT платится до регистрации сделки, без квитанции об оплате нотариус не подпишет escritura.

📆 IMI — вечный спутник собственника

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — аналог нашего налога на имущество. База — налоговый оценочная стоимость (VPT, Valor Patrimonial Tributário), которая обычно на 30–60% ниже рыночной. Для квартиры с рыночной ценой €200 000 VPT может быть €100 000–140 000. IMI по ставке 0,4% = €400–560 в год. Льготы: для семей с детьми, для жилья в зонах реновации, для пенсионеров с низким доходом — скидка до 50%.

💎 AIMI — налог для владельцев дорогой недвижимости

AIMI (Adicional ao IMI) — «налог на богатство», введённый в 2017 году. Платится с суммы налоговой стоимости (VPT) всех объектов недвижимости в Португалии, превышающей €600 000 на физическое лицо. Если у вас одна квартира с VPT €500 000 — AIMI не платите. Если две квартиры с общей VPT €900 000 — платите 0,7% на сумму €300 000 (€2 100/год). Семейные пары могут распределить собственность между супругами, чтобы использовать порог €600 000 на каждого. Важный нюанс: для налоговых нерезидентов порог отсутствует — AIMI платится с первого евро налоговой стоимости недвижимости (то есть с полной VPT). Поэтому перед покупкой нужно тщательно планировать, кто будет собственником.

🎯 NHR — главный налоговый бонус Португалии

Режим Non-Habitual Resident (NHR) — это налоговые льготы для новых резидентов на 10 лет. Для покупателей недвижимости он важен тем, что:

• Иностранный доход (пенсия, аренда квартиры в РФ, дивиденды, проценты по вкладам) — 0% налога в Португалии. Вы платите налоги только в стране источника (например, в РФ — 13% как нерезидент, но по соглашению об избежании двойного налогообложения — только в РФ).
• Доход от португальских источников (зарплата в португальской компании, аренда квартиры в Португалии) — фиксированная ставка 20% (вместо прогрессивной до 48%).
• Пенсионный доход — фиксированная ставка 10% (при выполнении условий).

NHR 2.0 (с 2024 года) сохранил ключевые льготы для тех, кто получает статус резидента до 2027 года. Регистрация — в налоговой службе (Finanças), требуется подтверждение, что вы не были резидентом Португалии в течение 5 предыдущих лет. Рекомендуем нанять налогового консультанта — стоимость его услуг (€500–1 000) окупается десятками тысяч евро экономии.

🏦 Ипотека в Португалии: дают ли россиянам и на каких условиях

Португальский банковский сектор — один из самых консервативных в Европе после кризиса 2010–2014 годов. Банки тщательно проверяют происхождение средств, особенно для граждан РФ. Но ипотека возможна — как для резидентов, так и для нерезидентов. Ключевые банки: Millennium BCP, Santander Totta, Caixa Geral de Depósitos, Banco BPI, Novo Banco.

🔍 Процесс получения ипотеки для гражданина РФ

1. Получите NIF (налоговый номер) — без него банк не откроет счёт и не рассмотрит заявку. Через адвоката — 1–2 недели, €50–150.
2. Откройте счёт в португальском банке. Millennium BCP и Santander Totta — лояльнее к россиянам. Abanca и Banco BPI — строже. Для открытия счёта нужны: загранпаспорт, NIF, подтверждение дохода, справка об отсутствии судимости с апостилем (срок — до 3 месяцев), доказательство происхождения средств.
3. Подайте заявку на предварительное одобрение (pré-aprovação). Банк оценивает платёжеспособность: DTI (debt-to-income) — не более 50% от подтверждённого дохода.
4. Найдите объект и получите оценку банка. Банк заказывает независимую оценку (avaliação bancária) — стоимость €250–500, срок — 1–2 недели. Если оценка ниже цены продавца, разницу нужно покрыть из своего кармана.
5. Подпишите кредитный договор. После одобрения и оценки банк выдаёт окончательное решение. Срок предложения — 30–90 дней. В договоре фиксируются: сумма, ставка (Euribor + спред), график платежей, страховки.

«В 2025 году взял ипотеку в Millennium BCP на квартиру в Порту за €195 000. Одобрили LTV 65% — €126 750 под Euribor 12M + 2,8% (на момент подписания — 3,85% эффективная ставка). Срок — 25 лет. Плачу €672 в месяц. Банк запросил: выписки по счетам в РФ за 12 месяцев (с переводом на португальский), справку 2-НДФЛ (нотариально заверенный перевод), справу об отсутствии судимости (апостиль + перевод), рекомендательное письмо из российского банка. Рассмотрение заняло 8 недель. Совет: подавайте документы через португальского кредитного брокера — они знают, как правильно подать бумаги, и ускоряют процесс в 2 раза. Брокер взял €1 500 — отработал на 100%»

— Игорь, переехал в Порту из Санкт-Петербурга в 2024

📊 Текущие ставки и тренды

После повышения ключевой ставки ЕЦБ до 4,5% (сентябрь 2023) ипотека в евро подорожала. К середине 2026 года Euribor стабилизировалась на уровне 2,8–3,2%. Типичная ставка для резидента — 3,0–4,0% (фикс на 2 года) или Euribor + 1,5–2,5% (плавающая). Для нерезидента — на 1–1,5% выше. Прогноз: до конца 2026 года Euribor снизится до 2,0–2,5%, что сделает ипотеку доступнее. Фиксированную ставку на весь срок дают редко — только через банки-брокеры (Dr. Finanças, ComparaJá) по спецпредложениям.

🛂 Визы и ВНЖ: D7, Golden Visa, Digital Nomad — что работает в 2026

Португальская иммиграционная система — одна из самых гибких в Европе. Три основных пути для россиян, и ни один из них не требует покупки недвижимости (золотая виза за жильё закрыта с 2023 года). Но недвижимость остаётся важным аргументом при продлении ВНЖ и получении гражданства.

📜 D7 — виза для пассивного дохода (самый популярный путь)

Для тех, кто получает доход не от работы по найму в Португалии: пенсионеры, рантье, владельцы недвижимости в РФ, фрилансеры с зарубежными заказчиками. Условия:

• Пассивный доход: от €10 000/год на основного заявителя + €5 000 на каждого совершеннолетнего иждивенца. Подходит: аренда квартиры в РФ (договор аренды + выписки по счетам), пенсия, дивиденды, проценты по вкладам.
• Сбережения: минимум €15 000 на счету заявителя (пропорционально сроку — чем больше, тем лучше).
• Страховка: медицинская страховка, покрывающая Португалию (от €200/год).
• Срок: первый ВНЖ на 2 года, затем продление на 3 года, через 5 лет — гражданство.
• Где подавать: с 2024 года консульства РФ приостановили приём. Россияне подают через консульства в третьих странах: Тбилиси, Ереван, Стамбул, Белград, Абу-Даби. Срок рассмотрения — от 2 до 6 месяцев.

💻 D8 — Digital Nomad Visa (виза цифрового кочевника)

Для удалённых сотрудников и фрилансеров, работающих на зарубежные компании. Введена в 2022 году, с 2024 года — одна из самых популярных среди россиян.

• Доход: от €3 280/мес (4 × минимальная зарплата в Португалии, 2026 год).
• Трудовой договор: с зарубежной компанией или контракты с зарубежными клиентами (не менее 3 месяцев до подачи).
• Срок: ВНЖ на 1 год, можно продлевать. Через 5 лет — гражданство.
• Преимущество: не требует покупки недвижимости. Но если купили — это плюс при продлении.
• Статистика: в 2025 году по D8 въехало около 2 000 россиян — рост в 3 раза по сравнению с 2023 годом.

🥇 Golden Visa (инвестиционная виза) — что изменилось

Важное обновление: с октября 2023 года (Lei n.º 56/2023) покупка жилья больше не даёт права на Golden Visa. Программа переориентирована на инвестиции в экономику, а не в недвижимость. Текущие варианты:

• Инвестиционные фонды: от €500 000 в португальские фонды (фонды венчурного капитала, фонды недвижимости, но не прямые покупки). Срок удержания — 5 лет.
• Научные исследования: от €500 000 в государственные или частные научно-исследовательские проекты.
• Создание рабочих мест: создание минимум 10 рабочих мест в Португалии.
• Художественное наследие: от €250 000 на поддержку художественного творчества или восстановление национального наследия.
• Бизнес-иммиграция: открытие компании с капиталом от €500 000 и созданием 5 рабочих мест.

Заявки, поданные до 7 октября 2023 года, рассматриваются по старым правилам (покупка жилья от €280 000). Если вы успели — повезло. Если нет — D7 или D8 остаются основными путями.

🗺 Гражданство Португалии

Через 5 лет легального проживания (с ВНЖ) вы можете подать на гражданство. Требования: знание португальского на уровне A2 (базовый), отсутствие судимости, интеграция. С 2025 года сроки обработки выросли до 18–24 месяцев из-за наплыва заявок. Гражданство Португалии = полноценный паспорт ЕС, безвизовый въезд в 188 стран, право жить и работать в любой стране ЕС. С 2024 года Португалия признаёт двойное гражданство — можно сохранить российский паспорт.

✅❌ Плюсы и минусы покупки жилья в Португалии

👍 Что реально работает

• Гражданство ЕС через 5 лет — один из самых коротких сроков в Европе (для сравнения: Испания — 10 лет, Греция — 7 лет). Паспорт Португалии даёт доступ ко всем странам ЕС.
• NHR — 0% налога на иностранный доход на 10 лет. Для пенсионеров и владельцев недвижимости за рубежом — это десятки тысяч евро экономии.
• Климат и безопасность — 300 солнечных дней в году на юге, 3-е место в Global Peace Index 2025 (после Исландии и Новой Зеландии).
• Доступные цены по сравнению с другими столицами ЕС — Лиссабон в 2–3 раза дешевле Парижа, Лондона или Амстердама. Порту — ещё на 30–40% дешевле Лиссабона.
• Высокая доходность аренды в Порту и Алгарве — 5–7% годовых, что выше, чем в Испании (4–5%) или Франции (3–4%).
• Прозрачная система сделок — нет «кеша в конверте», все расчёты через банк, титул регистрируется в едином реестре.
• Сравнительно низкий порог входа — можно купить квартиру в Порту за €120 000–150 000 и получить ВНЖ через D7.

👎 Что бесит и бьёт по карману

• Бюрократия — главный враг. Получение NIF — 2 недели, открытие счёта — 1–4 недели, регистрация сделки — 2–3 месяца. В 2025 году реформа SEF (миграционная служба) привела к коллапсу: сроки рассмотрения ВНЖ выросли до 6–12 месяцев. Португальский «завтра» (amanhã) может растянуться на месяцы.
• IMT — скрытый удар по бюджету. При покупке за €500 000 налог IMT составит €17 000+ — это не «мелкий сбор», а серьёзная сумма. Плюс гербовый сбор 0,8%. Покупатель должен иметь «живые» деньги на эти расходы сверх стоимости жилья.
• AIMI для дорогой недвижимости — если у вас квартира в Лиссабоне и дом в Алгарве, общая VPT может превысить €600 000 — и ежегодный счёт AIMI составит тысячи евро.
• Проблемы с краткосрочной арендой (AL). В Лиссабоне мораторий на новые лицензии с 2023 года. В Порту — лицензии дают, но ждать 3–6 месяцев. Штраф за нелегальную аренду — от €2 000 до €40 000. Если ваш бизнес-план — Airbnb в центре Лиссабона, он не сработает.
• Языковой барьер. Английский знают в туристической сфере и молодёжь. В Finanças, нотариальных конторах и муниципалитетах — только португальский. Без адвоката или переводчика не обойтись.
• Банковский комплаенс для россиян — счета блокируют, запрашивают сотни документов, справок. Переводить крупные суммы из РФ в португальский банк — квест на несколько месяцев. Альтернатива: криптовалюта (USDT → европейская биржа → португальский банк).
• Энергоэффективность старых домов — в домах до 1990 года класс D–F. С 2025 года нельзя сдавать в аренду жильё ниже класса «C». Если купили дешёвую квартиру в старом районе — можете не сдать её легально.

⚠️ Ошибки, которые совершают россияне при покупке жилья в Португалии

1. Покупка без NIF и банковского счёта. «Договорился с продавцом, перевёл задаток через российский банк на счёт продавца в Португалии» — типичная история, заканчивающаяся потерей денег. Без NIF вы не существуете для португальской налоговой. Без счёта в португальском банке — не проведёте сделку легально. Порядок действий: сначала NIF и счёт, потом поиск объекта.
2. Перевод задатка напрямую продавцу. В Португалии задаток (sinal) переводится на счёт нотариуса или адвоката (conta-caução), а не на счёт продавца. Если перевели напрямую — при срыве сделки продавец может не вернуть деньги. Только через нотариальный депозит или CPCV с банковской гарантией.
3. Игнорирование зон реновации (ARRU). Купили дешёвую квартиру в центре Лиссабона, а через год пришло предписание от муниципалитета: сделать ремонт фасада и заменить электрику — на €30 000. ARRU (Área de Reabilitação Urbana) — зоны обязательной реновации. Если дом в зоне ARRU, муниципалитет может обязать собственника провести ремонт в течение 3–5 лет. Проверяйте статус у адвоката.
4. Покупка «по фотографиям» без due diligence. «На фото — вид на океан, а на деле — окно выходит во внутренний двор соседнего дома». Заказывайте независимую оценку (vistoria técnica) — €300–600. Или приезжайте лично. Если не можете — наймите инспектора через сервисы типа Inspector.pt.
5. Надежда на Golden Visa через жильё после 2023 года. «Слышал, что можно купить квартиру за €280 000 и получить Golden Visa» — это было актуально до 7 октября 2023. Сейчас — нет. Не дайте риелтору продать вам «золотую визу» вместе с квартирой. Проверяйте: если агент обещает Golden Visa через покупку жилья — это 100% обман.
6. Неучёт энергоэффективности. Купили дешёвую квартиру в старом доме, а сдать в аренду не можете — класс «D». Перед покупкой запрашивайте Certificado Energético. Если класс ниже «C» — закладывайте расходы на утепление (€5 000–15 000).
7. Оформление дорогой недвижимости на одного человека. Купили дом за €1,2 млн на мужа — попали под AIMI 0,7–1% на сумму свыше €600 000. Правильно: оформить по 50% на мужа и жену — каждый использует свой порог €600 000, AIMI = 0.

❓ Частые вопросы о недвижимости в Португалии

Может ли иностранец купить недвижимость в Португалии без ограничений?
Да, но с двумя исключениями: (1) сельскохозяйственная земля — требуется разрешение муниципалитета, (2) недвижимость в приграничных зонах — для граждан не-ЕС требуется одобрение муниципалитета. В остальном — те же права, что у граждан Португалии. Никаких «квот для иностранцев» или обязательств по минимальной сумме сделки нет.

Какой минимальный бюджет для покупки?
В Порту или пригородах Лиссабона можно найти студию 35–45 м² за €80 000–€120 000. В Алгарве (Фару, Портиман) — от €100 000 за небольшую квартиру. В центре Лиссабона — от €200 000 за студию. Комфортный бюджет для полноценной квартиры с одной спальней — €150 000–250 000.

Сколько стоит содержание квартиры 70 м² в год?
Считаем для Порту: IMI — €200–400, коммуналка (свет + вода + газ) — €900–1 500, страховка — €120–200, обслуживание кондоминиума (condomínio) — €300–800. Итого: €1 520–2 900/год. В Лиссабоне — на 20–30% дороже за счёт более высокого IMI и condomínio.

Как перевести деньги из России на покупку?
Прямые SWIFT-переводы из РФ в Португалию практически не работают с 2024 года из-за санкционных ограничений. Рабочие схемы: (1) перевод через банки Казахстана, Грузии, Армении или ОАЭ (счёт в РФ → промежуточный банк → португальский банк); (2) криптовалюта (USDT → Binance → европейская биржа Kraken/Bitstamp → вывод на португальский счёт); (3) перевод через компании-посредники (официальные платёжные сервисы с лицензией ЕС). Совет: проконсультируйтесь с финансовым консультантом, специализирующимся на РФ—ЕС переводах. Неправильно оформленный перевод может заблокироваться на 6–12 месяцев.

Обязательно ли покупать недвижимость для получения ВНЖ?
Нет, для D7 и D8 виз — не нужно. Покупка жилья увеличивает шансы при продлении ВНЖ, но не является обязательным условием. Для Golden Visa — да, от €500 000 в инвестфонды, но не в жильё.

Реально ли получить ВНЖ без адвоката?
Технически — да. Практически — крайне не рекомендую. Португальская бюрократия требует: перевода всех документов на португальский (нотариально заверенного), апостилирования, подачи через систему SEF (которая постоянно «висит»), записи на приём за 3–6 месяцев. Адвокат, специализирующийся на иммиграции, стоит €1 000–3 000 за полное сопровождение (от визы D до гражданства). Наши читатели, пробовавшие сами, тратили в среднем на 4–8 месяцев больше, чем с юристом.

Португалия или Испания: что выбрать для покупки?
Коротко: Португалия — дешевле, проще с ВНЖ (5 лет до гражданства против 10 в Испании), лучше налоговый режим (NHR). Испания — более развитый рынок, больше рабочих мест, крупнее экономика. Если ваш бюджет до €200 000 и цель — пассивный доход + гражданство ЕС через 5 лет — Португалия. Если бюджет €400 000+ и вы планируете работать по найму — посмотрите оба варианта.

Какой налог при продаже квартиры?
Если вы резидент и продаёте основное жильё, а деньги вкладываете в новое жильё в Португалии в течение 36 месяцев — налог 0% на прирост капитала. В остальных случаях — 28% с разницы между ценой покупки и продажи (или по прогрессивной шкале IRS, если для вас это выгоднее). Нерезиденты платят 28% с полной суммы прироста капитала.

«Мы переехали в Португалию в 2023 году — сначала снимали квартиру в Лиссабоне за €1 300/мес. В 2024 году купили дом в Синтре — 120 м², 4 спальни, участок 500 м² с бассейном — за €395 000. IMT составил €18 600, гербовый сбор — €3 160, нотариус + регистрация — €1 200. Адвокат обошёлся в €2 500. Получили NHR — не платим налог на доход от аренды квартиры в Москве (€2 000/мес). Сейчас подаём на гражданство. Весь процесс — от визы D7 до пакета документов на гражданство — занял 2 года и 4 месяца. Дорого? Да. Бюрократично? Ещё как. Стоило того? Абсолютно.»

— Ольга и Андрей, переехали из Москвы в 2023 году