🇷🇴 Недвижимость в Румынии для россиян — полный гид 2026

Румыния — одна из немногих стран ЕС, где иностранец без ВНЖ может свободно купить квартиру или дом. Никаких разрешений, никаких квот, никакого Lex Koller. Цены — вдвое ниже, чем в соседней Венгрии, доходность аренды в Бухаресте — 5–6% годовых. Но есть нюансы с налогами, ипотекой и переводами из России. Разбираем по цифрам.

Вот вам вопрос на старте: вы знали, что в Румынии нет налога на покупку недвижимости? Покупатель не платит ни гербовый сбор, ни transfer tax — только нотариусу. При этом ежегодный налог на недвижимость — от 0.08% до 0.2% от кадастровой стоимости. Звучит дёшево? А теперь представьте, что кадастровая стоимость в Румынии в 3–5 раз ниже рыночной. Выходит, вы будете платить налог с €15 000–20 000 за квартиру, которая реально стоит €100 000. Слабая фискальная система — минус для бюджета страны, но плюс для вашего кошелька.

Цены на жильё: от €1 200 до €3 500 за м²

Рынок недвижимости Румынии растёт четвёртый год подряд. По данным Института статистики (INS) и платформы Imobiliare.ro, средняя цена по стране в декабре 2025 достигла €1 965/м² — плюс 13.8% за год. В крупных городах разброс колоссальный: от €1 200 за вторичку на окраине Ясс до €3 500 за новостройку в центре Клуж-Напоки.

Ниже — сравнение пяти городов по ценам середины 2026 года (данные Imobiliare.ro, Romania Insider, Harta Preturilor Imobiliare).

Для сравнения: в Бухаресте двухкомнатную квартиру (55–65 м²) в 2026 году сложно найти дешевле €100 000 — год назад порог был €80 000. В Клуж-Напоке аналогичная квартира стоит от €160 000. В Тимишоаре — от €90 000.

Налоги: плоская ставка 10% и никакого transfer tax

Румынская налоговая система — одна из самых простых в ЕС. Вот что платит собственник жилья.

Налог при покупке

Покупатель не платит налог на передачу собственности (transfer tax/stamp duty). Это редкость для Европы — в Венгрии он 4%, в Польше 2%, в Хорватии 3%. Расходы при покупке состоят из нотариального тарифа (0.5–1.5% от цены сделки, зависит от стоимости объекта) и агентской комиссии (2–3%, если работаете через агента). При покупке новостройки от застройщика — НДС 19% включён в цену (с 2025 года ставка повышена с 5% для жилья до 19%).

Ежегодный налог на недвижимость

Местный налог (impozit pe clădiri) — от 0.08% до 0.2% от кадастровой стоимости для физических лиц. Для юридических лиц — до 1.3%. Нюанс: кадастровая стоимость в Румынии в разы ниже рыночной. Квартира в Бухаресте за €150 000 может иметь кадастровую стоимость €30 000–40 000. Итоговый налог — около €30–80 в год. Заплатить можно онлайн на портале ghiseul.ro.

Налог на доход от аренды

Ставка — 10% (плоская). Если сдаёте как физлицо — подаёте декларацию D212 до 15 марта следующего года. Можно уменьшить базу на 40% необлагаемого минимума — то есть налог платится с 60% дохода. Пример: доход €12 000/год → облагается €7 200 → налог €720.

Налог при продаже

Если продаёте раньше 3 лет владения — налог 10% на прирост стоимости (с учётом инфляции, пересчёт по индексу INF). После 3 лет — налог 0%, если это жилая недвижимость и вы не занимаетесь профессионально перепродажей.

Ипотека: 6.5–8.5% для нерезидентов и 70% LTV

Румынские банки дают ипотеку нерезидентам, но с оговорками. Нужен местный счёт, подтверждение дохода за 6–12 месяцев и первоначальный взнос от 30% (LTV до 70%). Для резидентов с местным доходом LTV доходит до 85%.

Ставки

По данным Expat Focus, ставки для иностранцев на середину 2026 года — 6.5–8.5% годовых в леях (RON) и 5.5–7.5% в евро. Для сравнения: резиденты с доходом в RON получают 5.5–6.5%. Ключевая ставка Нацбанка Румынии — 6.25% (июль 2026), инфляция — 4.8%.

Документы для россиян

Банки запрашивают: загранпаспорт, вид на жительство (если есть), справку о доходах за 6–12 месяцев (переведённую на румынский/английский), выписку со счёта, кредитную историю. Основные банки, работающие с нерезидентами: BCR (Erste Group), BRD (Societe Generale), UniCredit Bank, Raiffeisen Bank. Banca Transilvania (BT) — крупнейший местный банк — даёт ипотеку только резидентам.

Реалии для россиян

С 2022 года румынские банки ужесточили комплаенс для граждан РФ. Запрашивают подтверждение происхождения средств за 3–5 лет. Перевод из российского банка напрямую на счёт продавца — возможен, но банк может запросить дополнительные документы. Практика: проще открыть счёт в румынском банке (нерезиденту — с депозитом €500–1 000) и переводить через SWIFT или Crypto. Raiffeisen Bank Romania принимает переводы из РФ с полным пакетом AML-документов, срок — 7–14 рабочих дней.

ВНЖ: покупка недвижимости не даёт права на проживание

Важный момент: в Румынии нет «золотой визы» за покупку недвижимости. В отличие от Греции, Португалии или Мальты, владение квартирой не даёт автоматического права на проживание. Но есть альтернативные пути.

Долгосрочная виза (D/AM)

Если вы купили недвижимость и можете подтвердить доход (не обязательно румынский) — можно подать на долгосрочную визу типа D/AM (afaceri — деловая). Требования: наличие жилья (купленного или арендованного), медстраховка, доход от €2 000/мес на семью. Виза выдаётся на 6–12 месяцев, продлевается. Через 5 лет — ПМЖ (permis de ședere pe termen lung UE).

Регистрация ИП (PFA) или компании (SRL)

Самый популярный путь среди россиян: зарегистрировать индивидуальное предприятие (PFA) или ООО (SRL). Порог входа — €200–500 на регистрацию, уставной капитал для SRL — €200 (минимум). Налог — 10% flat или 1% на выручку для микропредприятий. Купленная недвижимость служит адресом регистрации, что упрощает получение ВНЖ.

Воссоединение семьи

Если у вас есть близкий родственник (супруг/а, родитель, ребёнок) с румынским паспортом или ВНЖ — можно получить ВНЖ по воссоединению. Румыния даёт гражданство по происхождению (до 3-го поколения) — отдельная тема для россиян с молдавскими/румынскими корнями.

Сроки

ВНЖ через компанию: 3–6 месяцев с момента подачи. ПМЖ: после 5 лет непрерывного проживания (не более 6 месяцев отсутствия в год). Гражданство: после 8 лет с ВНЖ (с 2025 года упрощённые тесты по румынскому языку для инвесторов).

Плюсы, минусы и типичные ошибки

Что реально хорошо

• Низкий порог входа. Квартиру в Румынии можно купить от €40 000 (вторичка в небольшом городе). В Бухаресте студия — от €60 000. Для Европы это копейки.
• Нет налога при покупке. Покупатель платит только нотариусу — 0.5–1.5%. Никакого гербового сбора или transfer tax.
• Рост цен. За 2023–2026 средние цены выросли на 35–50% в крупных городах. Бухарест прибавил +16.6% только за последний год.
• Арендная доходность. 5–7% годовых в Бухаресте и Тимишоаре — выше, чем в Берлине (2.5%) или Париже (3%).
• Налог при продаже 0% после 3 лет. Если продержали квартиру 3+ года — налог на прирост капитала нулевой.

Что бесит

• Дорогая ипотека для нерезидентов. 6.5–8.5% — это существенно выше, чем в Чехии (3–4%) или Венгрии (5–6%). С учётом ставки Нацбанка 6.25% — чуда не будет.
• Бюрократия с документами. Перевод на румынский, апостиль, нотариальное заверение — каждую справку нужно тащить через переводчика. Без местного адвоката или консультанта — трудно.
• Лимит на SWIFT-переводы из РФ. Не все банки работают с российскими счетами. Raiffeisen и BCR — да, но с полным AML. Перевод может занять 2–3 недели.
• Инфраструктура за пределами центров. За МКАДом Бухареста (буферная зона за кольцевой) — дороги хуже, чем в Тверской области. В маленьких городах — отопление печное.

Ошибки, которые мы видели

• Покупка без fiscal code. Иностранец не может завершить сделку без CNP (cod numeric personal) — румынского аналога ИНН. Получается онлайн через ANAF (налоговую) за 1–2 дня. Без него нотариус не зарегистрирует договор.
• Путаница с кадастровой стоимостью. Клиент согласился на цену €120 000, а нотариус рассчитал налог с кадастровой стоимости €12 000. Всё законно — налог копеечный. Но при продаже кадастровый разрыв может создать проблемы с подтверждением реальной цены для банка.
• Покупка без проверки юриста. Россиянин купил квартиру в Констанце через «знакомого риелтора». Через полгода выяснилось, что на квартире висит долг за коммуналку €3 500 — и до погашения её нельзя переоформить. Пришлось доплачивать.

«Клиент из Москвы купил студию в Бухаресте за €58 000 в районе Флореаска. Через нотариуса проверил — чисто. Зарегистрировал PFA (ИП) как IT-консультант — налог 10%, страховка €80/мес. Через 8 месяцев получил ВНЖ на год. Въехал по визе D/AM в январе 2025, в июне 2026 уже продлил ВНЖ. Квартиру за это время сдавал за €550/мес — чистая доходность 8.5% годовых до налогов. Минус: 3 месяца ушло на получение fiscal code и открытие счёта в BCR.»

— Из практики миграционного бюро RelocatED, Бухарест, 2026

Частые вопросы

Может ли россиянин купить квартиру в Румынии в 2026 году?

Да. Никаких ограничений по гражданству для покупки жилой недвижимости в Румынии нет. Нужен загранпаспорт, fiscal code (CNP) и румынский банковский счёт для оплаты. Землю для строительства россиянам покупать нельзя — только гражданам ЕС и компаниям. Но квартиру или дом — пожалуйста.

Сколько стоит содержание квартиры в месяц?

Коммунальные платежи: в Бухаресте — €100–250/мес (зимой дороже, так как отопление центральное, тарифы регулирует ANRE). В новостройках — индивидуальное отопление, можно регулировать. Интернет — €10/мес (1 Gbps, Digi или Orange). Местный налог — €30–80/год.

Нужно ли открывать румынский счёт?

Желательно. Нотариус может принять оплату со счёта в любом банке, но перевод из российского банка может занять 2–3 недели и вызвать вопросы. Открыть счёт нерезиденту: в BCR, BRD, Raiffeisen — без проблем, нужен паспорт и адрес за границей. Минимальный депозит — €50–100.

Какой язык нужен для сделки?

Договор купли-продажи (contract de vânzare-cumpărare) — на румынском. Нотариус обязан зачитать его вслух на румынском. Иностранец подписывает только с переводчиком (autorizat). Переводчик стоит €50–100 за сделку. Большинство нотариусов в Бухаресте и Клуже работают с англоязычными клиентами, но юридически значимые документы — только на румынском.

Какие риски с переводами из России?

SWIFT-переводы из РФ в румынские банки проходят, но с задержками. BCR (Erste) и Unicredit — проходят за 3–7 рабочих дней, сумма до €50 000 без лишних вопросов. Raiffeisen — дольше (7–14 дней), но надёжнее. Способ: открыть счёт в румынском банке, пополнить через SWIFT или крипту. Альтернатива — покупка через компанию-посредника в ЕС.

Дают ли ВНЖ за покупку недвижимости?

Прямой «золотой визы» нет. Но покупка квартиры — веское основание для деловой визы D/AM или ВНЖ через регистрацию PFA/SRL. На практике: купили квартиру → зарегистрировали ИП → получили ВНЖ на 1 год → продлеваете.