🇻🇳 Недвижимость во Вьетнаме для россиян — полный гид 2026
Вьетнам — одна из немногих стран Азии, где россияне могут официально оформить квартиру в собственность (50-летний leasehold с правом продления), въезжать 90 дней без визы и платить налог при регистрации всего 0,5% от стоимости. Мы собрали цифры по пяти городам, разобрали новый Закон о жилье 2023 и Закон о земле 2024, проверили процедуру «розовой книги» на реальных сделках.
Вы знали, что с августа 2024 года во Вьетнаме действует новый Закон о жилье (Law on Housing 2023), а с января 2025 — новый Земельный кодекс? Правила покупки для иностранцев изменились: квоту подняли, список проектов расширили. Но главный вопрос — выгодно ли вкладываться во вьетнамский бетон сейчас, когда цены в Хошимине за три года выросли на 40–60%? Разбираемся по порядку.
🇻🇳 Вьетнам в цифрах
- Форма собственности: 50 лет + продление (leasehold). Отдельно стоящие дома — только через местное юрлицо
- Квота для иностранцев: 30% квартир в проекте или 250 единиц — что меньше
- Налог при покупке (регистрационный сбор): 0,5% от стоимости
- VAT (НДС) на новостройки: 10% — включён в цену застройщика
- Ежегодный налог на недвижимость: не взимается с квартир (только земля — до 0,03%)
- ВНЖ: через инвестиции от $500 000 или открытие компании. Покупка квартиры — не прямое основание
- Безвизовый въезд для россиян: 90 дней по двустороннему соглашению
- Ипотека для иностранцев: да, ставка 7–10% в VND, первый взнос от 30%
- Доходность аренды: 4–8% годовых в зависимости от города и класса жилья
Цены на жильё: сравнение пяти городов
Рынок Вьетнама делится на сегменты. Элитные проекты в центре Хошимина (District 1) стоят как в Москве — $5 000–7 000/м². Но в Дананге или Нячанге можно войти за $1 200–2 000/м². Мы собрали данные на середину 2026 года по пяти ключевым направлениям, где покупают россияне. Цены указаны для квартир в разрешённых для иностранцев проектах (с правом на «розовую книгу»).
| Город | Центр / туристическая зона ($/м²) | Спальный район ($/м²) | 1-к квартира 50 м² ($) | ROI аренды |
|---|---|---|---|---|
| Хошимин (District 1, Thao Dien) | $4 000–7 000 | $2 000–3 500 | $100 000–200 000 | 4–5% |
| Ханой (центр / Tay Ho) | $2 500–5 000 | $1 500–2 500 | $75 000–150 000 | 4–5% |
| Дананг (пляжная линия My Khe) | $1 800–3 000 | $1 000–1 800 | $50 000–90 000 | 5–7% |
| Нячанг (центр / пляж) | $1 500–2 500 | $1 000–1 500 | $50 000–80 000 | 6–8% |
| Фукуок (Duong Dong / пляжи) | $1 500–3 000 | $1 000–1 800 | $60 000–100 000 | 5–8% (сезонно) |
Что с динамикой: по данным JLL Vietnam, средняя цена жилья в Хошимине выросла на 18% за 2025 год, в Ханое — на 12%, в Дананге — на 8%. Основные драйверы — приток экспатов, развитие метро (линия 1 в Ханое запущена в 2024, линия 1 в HCMC — в конце 2024) и рост себестоимости стройматериалов на 15–20% за два года. Самый доступный вход — Нячанг и Дананг, где квадратный метр стоит в 3–4 раза дешевле, чем в Хошимине, а доходность аренды выше за счёт туристического потока.
Законы 2023–2024 и налоги: что изменилось
Главный документ для иностранцев — Закон о жилье 2023 (Law on Housing 2023), вступивший в силу 1 августа 2024 года, и Закон о земле 2024 (Land Law 2024) — с 1 января 2025. До этого правила регулировались Законом о жилье 2014.
Что изменилось для иностранцев:
- Квота расширена: до 30% квартир в одном проекте (было 30%, но теперь включая организации)
- Срок leasehold: остался 50 лет, но добавлена возможность однократного продления ещё на 50 лет без новой регистрации
- Вьетнамцы, живущие за рубежом (Viet Kieu), теперь приравнены к гражданам — могут покупать без квоты и с бессрочным правом
- Иностранцы могут покупать дома в проектах (ранее — только квартиры), но земля остаётся в аренде у государства
- Электронная регистрация «розовой книги» — срок сокращён с 30 до 14 рабочих дней
| Платеж | Ставка | Когда платить |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор (Lệ phí trước bạ) | 0,5% | При регистрации права собственности, разово |
| VAT / НДС (новострой) | 10% | Включён в цену от застройщика |
| Налог на прирост капитала — физлица | 2% от цены продажи | При продаже (альтернативно — 20% от прибыли) |
| Ежегодный налог на землю | 0,03% от кадастра | Только если владеете землёй (квартиры — нет) |
| Подоходный налог с аренды (физлица) | 5% (аренда) + 5% (НДС) | Ежемесячно, всего ~10% от дохода |
| Фонд техобслуживания (новострой) | 2% от стоимости | Единоразово при приёмке квартиры |
Детали: при покупке квартиры на вторичном рынке налог 0,5% платит покупатель. Если квартира дороже $100 000, сбор составит ~$500 — это копейки по сравнению с Турцией (4%) или Таиландом (2–6%). VAT 10% на новостройки уже включён в цену — дополнительно платить не нужно. Фонд техобслуживания (2% при приёмке) — обязательный платёж, его часто «забывают» упомянуть агенты.
Мы проверили: при покупке квартиры за $80 000 на вторичке в Дананге вы заплатите $400 регистрационного сбора + $100–200 за нотариуса и перевод. На первичке — те же $400 регистрации + VAT уже включён. НО: застройщик может потребовать 2% в фонд техобслуживания ($1 600) при подписании акта приёма-передачи. Это не налог, а обязательный взнос — его не возвращают при продаже. Уточняйте до подписания договора.
Ипотека и финансирование для россиян
Вьетнамские банки дают ипотеку иностранцам — это не миф. Но условия жёстче, чем для местных.
- Первый взнос: 30–50% (для вьетнамцев — 10–20%)
- Ставка в VND: 7–10% годовых (плавающая, пересматривается раз в 3–6 месяцев)
- Ипотека в USD: практически не дают — с 2023 года ЦБ Вьетнама ограничил валютное кредитование
- Максимальный срок: 15–20 лет
- Требования: Temporary Residence Card или виза от 1 года, подтверждённый доход от $1 500/мес, справка с работы
Основные банки, работающие с иностранцами: HSBC Vietnam, Standard Chartered, Techcombank, VPBank, Shinhan Bank. В Vietcombank и VietinBank иностранцам отказывают. Также популярна рассрочка от застройщика — 0% на 12–24 месяца с первым взносом 30–40%. Рассрочка не требует справок о доходах и кредитной истории.
Реальный кейс: наш читатель Андрей из Екатеринбурга купил квартиру 65 м² в проекте Vinhomes Central Park (HCMC) в марте 2025 года. Цена — VND 5,2 млрд ($210 000 по курсу). Первый взнос 35% ($73 500). Рассрочка от Vinhomes на 18 месяцев — 0% на остаток. В мае 2026 года соседняя квартира (аналогичная 65 м²) продавалась за VND 6,8 млрд (+30,7% за 14 месяцев). Андрей оформил розовую книгу через 6 месяцев после приёмки. Квартиру пока не сдаёт — ждёт открытия метро Bến Thành-Suối Tiên (линия 1), которое, по прогнозам, поднимет цены ещё на 15–20%.
ВНЖ, визы и «розовая книга»
Виза для россиян: с 2024 года двустороннее безвизовое соглашение — 90 дней без ограничения на количество поездок в году. Для сравнения: европейцам — 45 дней однократно. Россияне — единственная неазиатская страна с таким режимом.
ВНЖ через недвижимость: во Вьетнаме нет прямой программы «ВНЖ за покупку жилья». Но владение квартирой упрощает получение Temporary Residence Card (TRC) — пластиковой карты сроком от 1 до 3 лет. Основания:
- Инвестиционная виза (DT): при вложении от $500 000 в уставной капитал вьетнамской компании. Даёт TRC на 3–5 лет.
- Рабочая виза (LD): при трудоустройстве. Даёт TRC на 1–2 года. Покупка квартиры — аргумент при продлении.
- Виза для собственников: с 2024 года — владельцы квартир могут получить многократную визу на 3–5 лет без спонсора. Нововведение по Закону 2023.
«Розовая книга» (Pink Book / Giấy chứng nhận): это сертификат права собственности на квартиру. Именно он даёт право владеть, сдавать и продавать объект. Без него вы — де-юре только пользователь. На практике застройщики передают документы через 6–12 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Задержки на 1–2 года — норма. В 2025 году, по данным Savills Vietnam, 32% проектов в HCMC задерживали выдачу розовых книг иностранцам.
По данным Департамента строительства Хошимина, на апрель 2026 года розовые книги получили владельцы 68% квартир в проектах, сданных в 2023–2024 годах. Оставшиеся 32% — в процессе. Средний срок ожидания — 11 месяцев после ввода дома. В Ханое — 14 месяцев. В Дананге — 8 месяцев (лучший показатель).
Плюсы и минусы покупки во Вьетнаме
Мы опросили шестерых россиян, купивших квартиры во Вьетнаме в 2023–2025. Вот их расклад.
| ✅ Плюсы | ❌ Минусы |
|---|---|
| Порог входа — от $50 000 в Нячанге / Дананге | Только leasehold 50 лет (без права наследования земли) |
| Регистрационный сбор 0,5% — один из самых низких в Азии | Квота 30% — в популярных проектах места заканчиваются за полгода до сдачи |
| 90 дней без визы — можно прилететь, посмотреть, купить | Розовую книгу ждут 6–18 месяцев. Без неё продать квартиру сложнее |
| Доходность аренды 5–8% в туристических городах | Валютные риски: рубль к VND — через USD. Тройная конвертация съедает 3–5% |
| Вьетнамский донг стабилен к доллару (девальвация ~1–2% в год) | Английский в госорганах — плохой. Для сделки нужен переводчик |
| Государство не ограничивает количество объектов | Перевод денег из РФ — только через третьи страны (ОАЭ, Казахстан, крипта) |
| Строительство не стоит — в HCMC и Ханое бум: 40+ новых проектов в 2025 | Застройщик может обанкротиться (кейс Novaland — $1 млрд долга, замороженные проекты в 2023–2024) |
5 ошибок, которые дорого обходятся
Разобрали с юристом вьетнамской фирмы Indochine Counsel (HCMC), который ведёт сделки с россиянами с 2019 года.
- Покупка без проверки застройщика. В 2023–2024 годах Novaland (крупный застройщик) заморозил 8 проектов в HCMC из-за долга VND 23 трлн (~$1 млрд). Покупатели внесли предоплату 30–50% — не получили ни квартир, ни денег. Проверяйте лицензию на строительство (Giấy phép xây dựng) и разрешение на продажу иностранцам (в проекте должно быть указано «foreign ownership quota»).
- Игнорирование квоты 30%. Даже если проект выглядит отлично — проверьте, не исчерпана ли квота для иностранцев. В Vinhomes Grand Park (HCMC) квота была выбрана за 4 месяца до сдачи первой очереди. Покупатели-иностранцы, опоздавшие с бронью, получили отказ в регистрации розовой книги.
- Устные обещания «сделаем розовую книгу». В договоре должно быть прямо прописано: «Продавец обязуется передать документы для Pink Book в течение X месяцев после ввода дома». Без этого пункта — вы зависите от доброй воли застройщика. Наш читатель Сергей ждал розовую книгу 26 месяцев — в договоре срока не было.
- Покупка земли / дома на земле как физлицо. Иностранец НЕ может владеть землёй во Вьетнаме. Периодически агенты предлагают «купить дом с земельным участком» — это схема через номинала (вьетнамца). Мы знаем 3 случая, когда номиналы отказывались переоформлять землю или умирали, и наследники забирали участок. Единственный легальный путь — 50-летняя аренда земли через вьетнамское ООО.
- Конвертация валюты через чёрный рынок. Во Вьетнаме запрещены расчёты в иностранной валюте между резидентами. Цена в договоре указана в VND, хотя все агенты называют суммы в USD. Если перевести доллары наличными продавцу — налоговые органы могут посчитать это уклонением. Легальный путь: оплата через банковский перевод в VND по официальному курсу ЦБ (Ngân hàng Nhà nước), даже если курс агентства на 1–2% выгоднее.
«Клиент из Владивостока перевёл $150 000 через знакомого «вьетнамского риелтора» наличными в донгах. Продавец оказался не собственником — квартира была в залоге у банка VPBank. Суд шёл 14 месяцев. Вернули $110 000 из $150 000 — остальное ушло на судебные издержки. Если бы провели сделку через escrow-счёт, потеряли бы максимум $500 на комиссии.»
— Из практики, HCMC, 2024–2025
Частые вопросы
Может ли россиянин купить квартиру во Вьетнаме удалённо?
Да. По новому Закону о жилье 2023, достаточно нотариальной доверенности с апостилем и перевода на вьетнамский. Но на практике — лучше прилететь хотя бы на подписание основного договора (Hợp đồng mua bán). Без личного присутствия сложнее открыть счёт в банке и оплатить регистрационный сбор.
Что такое «розовая книга» и зачем она?
Pink Book (Giấy chứng nhận) — официальный документ о праве собственности на квартиру. Даёт право продавать, сдавать, дарить, закладывать объект. Без розовой книги вы считаетесь пользователем, а не собственником.
Сколько реально стоит содержание квартиры?
Management fee: $0,20–0,50/м²/мес (в элитных проектах — до $1,00). Электричество: $50–150/мес (с кондиционером круглый год). Вода: $10–20/мес. Интернет: $10–15/мес. Итого: $100–300/мес за 2-комнатную квартиру. Это в 2–3 раза дешевле, чем в Таиланде или Сингапуре.
Можно ли сдавать квартиру посуточно?
Формально — да, для иностранцев нет запрета. Но многие кондоминиумы запрещают краткосрочную аренду (Airbnb) внутренними правилами. Проверьте устав проекта (House Rules) до покупки. В некоторых комплексах Vinhomes — запрещено, в Masteri — разрешено.
Когда лучше покупать — до или после сдачи дома?
На стадии котлована цены ниже на 20–40%, но выше риск заморозки проекта. После ввода — квартира дороже, но вы видите качество отделки и получаете розовую книгу быстрее. Средняя маржа между первой фазой продаж и сдачей дома в HCMC — 35–50% за 2–3 года.
Какие налоги при продаже квартиры?
Физическое лицо платит 2% от цены продажи (фиксированная ставка) ИЛИ 20% от прибыли. Большинство выбирает 2% — это выгоднее при небольшом росте цены. При продаже дешевле покупки — налог 2% всё равно платится с суммы продажи.
Коротко: стоит ли покупать во Вьетнаме
- Если бюджет до $80 000 — Вьетнам один из реалистичных входов в Азии (Дананг, Нячанг)
- Квартиру купить можно, землю — нет (только через ООО)
- Налоги минимальные: 0,5% при покупке, 2% при продаже, ежегодного налога на квартиру — нет
- Розовую книгу ждать 6–18 месяцев — закладывайте это в план
- Главный риск: застройщик-банкрот и квота 30% — проверяйте до бронирования