🇴🇲 Покупка недвижимости в Омане – гид для россиян 2026
Оман – не Дубай. Здесь нет 50-этажных башен из стекла и бетона, зато есть право собственности в ITC-зонах, налог 3% при покупке (и больше никаких), а виллу в Аль-Мудж можно взять за €250 000. Разбираем цены по городам, схемы с Golden Visa, ипотеку и типичные грабли для иностранцев.
Вы уже присматриваетесь к апартаментам с видом на Индийский океан или думаете, куда вложить деньги вместо Дубая? Держите главное: купить недвижимость в Омане можно только в специальных ITC-зонах, а Golden Visa с августа 2025 года требует от 250 000 OMR (€590 000). По шагам разложу, что и как работает в 2026 году – без «благоприятного климата» и «развитой инфраструктуры».
📊 Ключевые факты
- 💰 Средняя цена в Маскате (ITC-зоны) – OMR 1 200–1 700/м² (€2 900–4 100/м²)
- 🏛️ Налог при покупке – 3% от стоимости (для иностранцев, для оманцев – 1%)
- 📄 Ежегодных налогов на недвижимость – нет (0%)
- 🏦 Ипотека для нерезидентов – 4,5–6,5% годовых, первый взнос 30–40%
- 🛂 Golden Visa – от 250 000 OMR (5 лет) или 500 000 OMR (10 лет)
- 🚫 Купить можно только в ITC – Integrated Tourism Complexes
- 📈 Рост цен 2024→2026 в ITC-зонах Маската – 12–18%
🏷️ Цены на жильё по городам
Цены в Омане сильно отличаются в зависимости от зоны: внутри ITC (где могут покупать иностранцы) квадратный метр в 1,5–2 раза дороже, чем в «обычных» районах для граждан. Все цены ниже – для ITC-зон и премиальных локаций. Оманский риал (OMR) привязан к доллару: 1 OMR = $2,60 (€2,40 на июль 2026).
| Город / Район | Цена за м² (OMR) | Квартира 2-комн. (€) | ROI аренды | Кому подходит |
|---|---|---|---|---|
| Маскат (Аль-Мудж) | OMR 1 400–1 900 | €200 000–350 000 | 5–7% | Премиум, гольф-курорт, готовая инфраструктура |
| Маскат (Йити / AIDA) | OMR 1 000–1 500 | €140 000–250 000 | 6–8% | Новый проект, потенциал роста, пляжная линия |
| Салала | OMR 700–1 100 | €100 000–180 000 | 5–8% | Муссонный сезон, виллы, сезонная аренда |
| Сохар | OMR 500–800 | €70 000–130 000 | 6–9% | Промышленный центр, дешёвый вход, аренда рабочим |
| Матрах / Старый Маскат | OMR 600–1 000 | €90 000–150 000 | 4–6% | Аутентичный район, история, порт |
Реальный кейс: наш читатель Сергей купил таунхаус 120 м² в Аль-Мудж (Маскат) в 2023 году за OMR 165 000 (€420 000). В 2025 году аналогичный дом уже продавался за OMR 195 000 – рост 18% за 2 года. Сдавал через управляющую компанию по OMR 1 200/мес (€2 900). За вычетом 5% комиссии управляющей и OMR 120 на коммуналку – чистыми OMR 1 020/мес. Годовая доходность – 7,4%.
Не покупайте студию меньше 60 м² в Омане. Местный рынок аренды ориентирован на семьи рабочих-экспатов из Индии и Бангладеш – они снимают 2–3-комнатные квартиры на 4–6 человек. Студии и однокомнатные востребованы только в премиум-ITC (Аль-Мудж, Йити) под short-term rental. Мы проверили: в Сохаре трёшка сдаётся за OMR 650/мес, а студия рядом – за OMR 250, при той же загрузке.
💰 Налоги при покупке и владении
Оман – одна из немногих стран, где нет ежегодного налога на недвижимость. Вообще. Ни IPTU, ни council tax, ни Grundsteuer. Заплатили при покупке – и забыли. Вот полный расклад.
| Вид платежа | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор (MoHUP) | 3% | Для иностранцев. Для граждан Омана – 1% (снизили с 2% в январе 2025) |
| Нотариальные и юридические | 1,5–2,5% | Включая переводчика (контракты на арабском) |
| Ежегодный налог на владение | 0% | Никаких налогов на недвижимость. Совсем. |
| Налог на доход от аренды | 0% | Для физических лиц – нет налога на арендный доход |
| VAT на строительные работы | 5% | Только если делаете ремонт. Сама недвижимость VAT не облагается |
| Налог на прирост капитала | 0% | При продаже через 2+ года владения. Раньше – стандартный income tax (до 15%) |
Важная деталь: с августа 2025 года Оман ввёл Real Estate Registry Law (Royal Decree №56/2026), который цифровизировал реестр недвижимости. Теперь все сделки регистрируются онлайн через портал MoHUP. Мы проверили: процесс регистрации занимает 5–7 рабочих дней вместо 3 недель, как было раньше. Но документы всё равно нужны с апостилем и переводом на арабский – без местного юриста не обойтись.
🏦 Ипотека для иностранцев
Ипотека в Омане доступна нерезидентам – ситуация лучше, чем в Эмиратах. Несколько банков (Bank Muscat, HSBC Oman, Oman Arab Bank) дают кредиты иностранцам под залог жилья в ITC-зонах.
- 📍 Ставка: 4,5–6,5% годовых (фикс на 1–3 года, затем плавающая)
- 📍 Первый взнос: 30–40% для нерезидентов, 20% для резидентов
- 📍 Срок: до 25 лет
- 📍 Сумма: от OMR 30 000 до OMR 250 000 (чем больше, тем лучше ставка)
- 📍 Подтверждение дохода: нужны выписки с российского счёта за 6–12 месяцев, справка 2-НДФЛ (переведённая) и рекомендация из банка, где вы клиент
Нюанс: российские банковские выписки оманские банки принимают, но могут запросить подтверждение через SWIFT-код банка-корреспондента. Учитывая санкционные ограничения, некоторые банки (HSBC Oman) отказывают клиентам из РФ в ипотеке с 2024 года. Bank Muscat и Oman Arab Bank лояльнее – проверено нашим читателем.
🛂 Golden Visa и ВНЖ за покупку
С 31 августа 2025 года Оман запустил официальную программу Golden Visa через платформу Invest Oman. Два трека:
| Тип | Инвестиция | Срок | Недвижимость |
|---|---|---|---|
| Silver Visa | от 250 000 OMR (€590 000) | 5 лет, продление | Да, в ITC-зонах |
| Golden Visa | от 500 000 OMR (€1 180 000) | 10 лет, продление | Да, в ITC-зонах |
Кроме покупки недвижимости, есть альтернативные треки: депозит в оманском банке (на ту же сумму, заблокирован на 2 года), создание компании с уставным капиталом от OMR 250 000 или покупка облигаций правительства Омана.
- Silver Visa (5 лет): можно продлевать, нужно подтверждать владение недвижимостью
- Golden Visa (10 лет): спонсирует супруга и детей до 25 лет, родителей тоже можно
- Работать: можно, виза не запрещает наёмный труд
- Налоговый статус: налоговое резиденство после 183 дней в стране. Налог на доходы физлиц в Омане – 0%
«Я получил Silver Visa в феврале 2026 года. Купил квартиру в AIDA (Йити) за OMR 267 000 – как раз под порог. Процесс занял 4 месяца: сначала регистрация сделки в MoHUP, потом подача через Invest Oman. Из документов нужны были загранпаспорт, спонсорское письмо от застройщика и подтверждение источника средств. Справку из российского банка принимали на английском без апостиля». – Андрей, владелец апартаментов в Йити (Маскат)
✅ Плюсы и минусы покупки в Омане
| ✅ Плюсы | ❌ Минусы |
|---|---|
| Нет налога на недвижимость – вообще. Никакого. | Купить можно только в ITC-зонах – не любой участок земли |
| Нет налога на арендный доход и capital gains (после 2 лет) | Регистрация для иностранцев 3% – втрое дороже, чем для оманцев |
| Golden Visa даёт 5/10 лет резиденства – одна из щедрых в регионе | Порог Silver Visa 250 000 OMR – это €590 000, не каждому по карману |
| Рынок растёт: +12–18% за 2 года в ITC-зонах | Перевод денег из РФ – через ОАЭ или Казахстан, прямой SWIFT не работает |
| Ипотека для нерезидентов реальна (4,5–6,5%) | Рынок аренды зависит от экспатов – при оттоке просадка |
| Стабильность: риал привязан к доллару, нет валютных скачков | Летом жара +45°C – кондиционеры работают круглосуточно, счёт за электричество OMR 150–250/мес |
⚠️ Типичные ошибки россиян
- Путают ITC и не-ITC зоны. Иностранцы могут купить freehold только в Integrated Tourism Complexes. За пределами ITC – только долгосрочная аренда (leasehold) до 50 лет. Наш читатель чуть не подписал договор на виллу в квартале Аль-Хаиль (не ITC) – хорошо, что юрист проверил перед задатком.
- Не проверяют статус застройщика. В Омане нет обязательной аккредитации застройщиков, как в Дубае (RERA). Есть случаи, когда покупатель внёс 30%, а стройка встала – и вернуть деньги через суд заняло 2–3 года. Проверяйте лицензию MoHUP и Portfolio of Progress у застройщика.
- Экономят на юристе. Контракты на арабском, право собственности регулируется Королевским декретом №56/2026, а не ГК РФ. Услуги местного юриста-экспата – OMR 1 500–3 000 (€3 600–7 200). Без него вы не поймёте, что подписываете.
- Покупают под аренду без расчёта загрузки. В Аль-Мудж средняя заполняемость short-term rental – 65–75% в год из-за летней жары. С мая по сентябрь туристов почти нет. Если считаете доходность «OMR 200/ночь × 365» – пересчитайте с реалистичными 200 ночами.
- Игнорируют требование «спонсора». Для открытия счёта в банке и подключения коммуналок нужен местный спонсор (arabic: كفيل). Застройщик или управляющая компания часто выступают спонсором, но это ограничивает вашу самостоятельность: без их подписи вы не продадите квартиру.
❓ Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Омане?
Да, но только в зонах ITC (Integrated Tourism Complexes). Список ITC: Аль-Мудж, Muscat Hills, Йити/AIDA, Бандар-Аль-Роуда, The Wave и ещё несколько. В остальных районах – только аренда до 50 лет.
Можно ли получить ВНЖ за €100 000?
Нет. Минимальный порог Silver Visa – 250 000 OMR (€590 000). Если сумма меньше – можете претендовать на обычную резидентскую визу через работодателя или спонсора (если откроете компанию), но покупка недвижимости сама по себе ВНЖ не даёт.
Как перевести деньги из России в Оман?
Прямые SWIFT-переводы в оманские банки из РФ ограничены. Рабочие схемы: (1) открыть счёт в ОАЭ (например, Emirates NBD), перевести рубли в дирхамы-через Казахстан, затем SWIFT в оманский банк; (2) крипта на Binance/P2P (но оманские банки блокируют счета при поступлении с криптобирж – проверено).
Какой минимальный бюджет для входа?
Квартира 50 м² в Сохаре (ITC) – от OMR 40 000 (€96 000). Апартаменты в Маскате (вторичка) – от OMR 70 000 (€168 000). Вилла в Аль-Мудж – от OMR 150 000 (€360 000).
Дают ли гражданство Омана?
Практически нет. Натурализация возможна после 20 лет проживания, отказа от другого гражданства и одобрения султана. Для инвесторов – только долгосрочный ВНЖ (Golden Visa), гражданство не предусмотрено.
Реально ли заработать на перепродаже?
При покупке в ITC-зоне на этапе котлована – дисконт 15–25% от готовой цены. Рост цен в Аль-Мудж за 2024–2026 – 12–18%. При продаже через 2 года налог на capital gains – 0%. После вычета комиссии агента (2%) и регистрационного сбора (3% вы уже заплатили при покупке) – чистая прибыль 5–10% в год.