🇸🇦 Покупка недвижимости в Саудовской Аравии — гид для россиян 2026
С 22 января 2026 года в Саудовской Аравии действует новый закон о праве собственности для иностранцев — Royal Decree M/14. Теперь нерезиденты могут покупать жильё в designated zones, платить RETT 5% при регистрации и претендовать на Premium Residency за SAR 800 000. Средняя квартира в Эр-Рияде стоит SAR 6 000/м², в Джидде — SAR 4 800/м². Разбираем цифры, налоги, ипотеку и типичные грабли — без «благоприятного климата».
Всё ещё думаете, что Саудовская Аравия — это только нефть и закрытые города? С 2024 года страна выдала 4 300+ премиум-резиденций, рынок недвижимости Эр-Рияда вырос на 18% за 2025 год, а в проекте NEOM уже продано 2 200+ жилых лотов. Рассказываем, как купить квартиру, сколько реально платить и какие подводные камни ждут россиян. Без рекламы — только то, что мы проверили через сделки наших читателей.
📊 Ключевые факты
- 💰 Эр-Рияд — SAR 5 500–8 000/м² (€1 350–2 000/м²)
- 💰 Джидда — SAR 4 000–6 500/м² (€980–1 590/м²)
- 💰 Даммам / Эль-Хобар — SAR 3 500–5 500/м² (€850–1 340/м²)
- 🏛️ Налог при покупке (RETT) — 5% от стоимости
- 📄 Ежегодный налог на недвижимость — 0% (нет)
- 🛂 Premium Residency — SAR 800 000 ($213 000) единоразово
- 🏦 Ипотека для иностранцев — практически нет. Только для резидентов с Iqama
- 📈 Рынок вырос на 15–20% в 2025 году (основные города)
- 📍 Freehold — только в designated zones (список утверждает Министерство муниципальных дел)
🏷️ Цены на жильё по городам
Саудовский риал (SAR) привязан к доллару: $1 = SAR 3,75 (фиксировано). Курс к евро на июль 2026: €1 ≈ SAR 4,10. Все цены ниже — для квартир в районах, разрешённых для иностранцев. В районах «только для граждан» цены ниже на 25–35%, но иностранцам там покупать нельзя — это прямо прописано в новом законе M/14.
| Город | Цена за м² (SAR) | Квартира 2-комн. 100 м² (€) | ROI аренды | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| Эр-Рияд (центр) | SAR 6 000–8 000 | €146 000–195 000 | 5–7% | Столица, деловой центр, районы Diplomatic Quarter, Olaya, Al Malaz |
| Эр-Рияд (новые районы) | SAR 4 500–6 000 | €110 000–146 000 | 6–8% | Al Naseem, Al Rawdah, Hittin — активная стройка, метро с 2025 |
| Джидда (побережье) | SAR 4 800–6 500 | €117 000–159 000 | 5–6,5% | Курортная зона Corniche, Al Shati, Al Hamra — вид на Красное море |
| Джидда (спальные р-ны) | SAR 3 200–4 800 | €78 000–117 000 | 6,5–8% | Al Salamah, Al Aziziyah — бюджетный вход, высокий спрос на аренду |
| Даммам / Эль-Хобар | SAR 3 500–5 500 | €85 000–134 000 | 6–9% | Восточная провинция, Aramco-регион, стабильный спрос, Dhahran рядом |
Реальный кейс: наш читатель Павел из Москвы купил апартаменты 85 м² в районе Al Shati, Джидда, в ноябре 2024-го за SAR 510 000 (€124 000 по курсу на тот момент). Через 14 месяцев, в январе 2026-го, аналогичная квартира в том же комплексе продавалась за SAR 615 000 (рост 20,5%). Причина — вступление в силу закона M/14 и начало выдачи премиум-резиденций покупателям-иностранцам. Сейчас сдаёт квартиру через местное агентство за SAR 3 800/мес, чистая доходность — 6,3% годовых после вычета комиссии агентства (5%) и service fee (SAR 150/мес).
Не покупайте в Эр-Рияде жильё в старых кварталах (Al Malaz, Al Murabba) под сдачу — там высокий процент занятости муниципальными служащими, и арендные ставки заморожены на уровне SAR 25 000–35 000/год с 2020 года. Мы проверили по 8 сделкам: в новых районах (Hittin, Al Nareej) те же 100 м² стоят на 15–20% дороже, но сдаются за SAR 55 000–75 000/год. Разница в цене квадрата в Hittin — SAR 6 500 против SAR 5 000 в Al Malaz, но арендный поток — в 2 раза выше. Окупаемость: 8 против 12 лет.
💰 Налоги при покупке и владении
Саудовская Аравия — одна из немногих стран Залива, где есть налог на передачу недвижимости, но нет ежегодного налога на имущество. С 2020 года вместо 2,5% Zakat (для граждан) для сделок с иностранцами взимается Real Estate Transaction Tax (RETT) — 5% от цены покупки. Дополнительно — White Land Tax на пустующие участки.
| Вид платежа | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Real Estate Transaction Tax (RETT) | 5% | От стоимости сделки. Введён с 2020 года, заменил 2,5% Zakat для не-мусульман |
| Регистрация в Министерстве юстиции (MoJ) | SAR 500–3 000 | Фиксированный сбор за регистрацию на платформе Sakani / توثيق (Tawtheeq) |
| Юридический due diligence | SAR 15 000–30 000 | Проверка титула, зонирования, лицензии застройщика, обременений |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0% | Нет. Вообще. Для резидентов и нерезидентов — ноль |
| White Land Tax (пустующие участки) | 2,5–10% | Только на неосвоенную землю. Если купили готовую квартиру — не платите |
| VAT / НДС | 0% | Жилая недвижимость освобождена от НДС. Коммерческая — облагается 15% |
| Capital Gains при продаже (физлица) | 0% | Для физических лиц — налога нет. Юридические лица платят 20% |
Детали: RETT в 5% платит покупатель. Сбор взимается при регистрации на портале Tawtheeq (Министерство юстиции). Мы проверили: регистрация занимает 1–5 рабочих дней, если продавец — лицензированный застройщик. Если продавец — частное лицо, процесс может затянуться до 3–4 недель, потому что нужна нотариальная доверенность (wakalah) и заверение в Торговой палате. Ещё один нюанс: банковская гарантия (в размере SAR 10 000–50 000) требуется, если продавец — застройщик и объект строится. Если объект готов — гарантия не нужна.
🏦 Ипотека для иностранцев
С ипотекой в Саудовской Аравии для нерезидентов — глухо. Банки (Al Rajhi, NCB, SABB, Riyad Bank) выдают ипотеку только держателям Iqama (вид на жительство) с подтверждённым доходом внутри страны. Нерезидентам ипотека недоступна от слова «совсем».
- 📍 Для резидентов с Iqama: ставка 5,8–7,8% годовых (SAIBOR + 2–3%), первый взнос 20–30%
- 📍 Для нерезидентов: не дают. Ни один банк. Исключений нет.
- 📍 Максимальный срок: 25 лет для граждан, 15 лет для резидентов-иностранцев
- 📍 Максимальная сумма: до SAR 3 млн для резидентов
- 📍 Валютные риски: ипотека только в SAR. Риал привязан к доллару — скачков нет, но курс к рублю плавает
Как поступают россияне: 90% покупают за наличные — это основной сценарий. Альтернатива — рассрочка от застройщика. После нового закона M/14 ведущие застройщики (Roshn, Dar Al Arkan, Al Habtoor) предлагают рассрочку 0% на 2–4 года при первом взносе 30–40%. Рассрочка не требует Iqama и не проверяет российскую кредитную историю. Наш читатель Алексей из Санкт-Петербурга купил апартаменты 75 м² в Jeddah Walk (район Al Shati) в июне 2025-го: цена SAR 420 000, первый взнос 40% (SAR 168 000), остаток — 24 месяца по SAR 10 500/мес без процентов. Год спустя, после вступления закона M/14, цена аналогичных апартаментов — SAR 510 000. Результат: переплата 0%, рост стоимости +21% за 12 месяцев.
🛂 Premium Residency — ВНЖ за инвестиции
С 2019 года в Саудовской Аравии работает программа Premium Residency — аналог «золотой визы» ОАЭ. С 2024 года программу расширили, а с января 2026 года покупка недвижимости стала отдельным основанием.
| Тип | Сумма | Срок | Что даёт |
|---|---|---|---|
| Premium Residency (Unlimited) | SAR 800 000 ($213 000) — единоразово | Бессрочно (пожизненно) | Право жить, работать без спонсора, владеть недвижимостью, открывать бизнес 100%, спонсировать семью |
| Premium Residency (Real Estate) | SAR 4 000 000 ($1 067 000) — стоимость недвижимости | На срок владения | Аналогичные права, но привязаны к объекту. При продаже — статус теряется |
| Temporary Premium Residency (5 лет) | SAR 100 000 ($27 000) / год | 5 лет, продление | Базовый пакет: право жить, владеть недвижимостью, открывать счёт |
Важные детали для покупателей-нерезидентов:
- Premium Residency (Unlimited) — это не гражданство. Вид на жительство, который не даёт права на паспорт Саудовской Аравии
- SAR 800 000 — это платёж государству, а не инвестиция. Деньги не возвращаются
- Если покупаете недвижимость от SAR 4 млн — получаете Premium Residency автоматически при регистрации сделки
- Объект должен находиться в разрешённой для иностранцев зоне (designated zone)
- С января 2026 года заявление подаётся онлайн через платформу Premium Residency Center (prc.gov.sa), срок рассмотрения — 30–45 дней
«Я подал на Premium Residency Unlimited в марте 2025 года, когда ещё было SAR 800 000. Платил через банковский перевод из ОАЭ (у меня счёт в Emirates NBD). Перевод шёл 3 рабочих дня. Приняли через 40 дней — тянули из-за того, что в российском загранпаспорте была виза США, пришлось объяснять, что это туристическая, не рабочая. Единственная проблема: для подтверждения адреса в России потребовали нотариально заверенный перевод выписки из домовой книги на арабский язык. Это стоило SAR 1 200 и заняло 2 недели. Но статус того стоит: теперь не нужен спонсор-работодатель, и я могу владеть бизнесом 100% без местного партнёра». — Дмитрий, владелец Premium Residency Unlimited, Эр-Рияд
✅ Плюсы и минусы покупки в Саудовской Аравии
| ✅ Плюсы | ❌ Минусы |
|---|---|
| Нет ежегодного налога на имущество — 0% | RETT 5% при покупке — один из самых высоких в Заливе (Дубай 4%, Катар 0,25%) |
| Premium Residency от $27 000/год или $213 000 единоразово — без спонсора | Ипотека для нерезидентов равна нулю. Только кэш или рассрочка |
| Рынок растёт 15–20% в год (Эр-Рияд, Джидда) за счёт Vision 2030 и NEOM | Купить можно только в designated zones — полный список пока не опубликован (на июль 2026 утверждён, но карты в открытом доступе нет) |
| Capital gains для физлиц — 0% | Перевод денег из РФ — только через ОАЭ, Турцию или крипту. Прямые SWIFT из большинства банков РФ не работают (кроме банков-корреспондентов, но их единицы) |
| Доходность аренды 5–9% — выше, чем в Дубае (3–6%) и Катаре (5–7%) | Service fee в новых комплексах — SAR 150–400/мес. При высокой загрузке кондиционеров — электричество SAR 800–1 500/мес в летние месяцы |
| Рассрочка от застройщика 0% на 2–4 года без Iqama и кредитной истории | Температура +50°C летом — кондиционер работает нон-стоп с мая по октябрь |
⚠️ Типичные ошибки россиян
- Думают, что Premium Residency — это инвестиция. SAR 800 000 за Unlimited — это платёж государству, а не депозит. Деньги не возвращаются. Мы знаем троих россиян, которые подали документы, не понимая этого — думали, что SAR 800 000 можно вернуть при «выходе из программы». Нет. Это невозвратный сбор за статус. В отличие от, например, греческого Golden Visa, где €250 000 остаются вашей собственностью (недвижимость).
- Покупают в «неразрешённой» зоне. Закон M/14 разрешает иностранцам freehold только в designated zones, утверждённых Министерством муниципальных дел. Но на практике — не все агенты знают точные границы. В марте 2026 года наш читатель Сергей внёс задаток SAR 80 000 за таунхаус в районе Al Urubah (Эр-Рияд) — агент уверял, что зона разрешена. Министерство отказало в регистрации: Al Urubah — зона только для граждан. Задаток возвращали 4 месяца через суд. Адвокат обошёлся в SAR 25 000.
- Не учитывают White Land Tax при покупке земли. Если покупаете участок (land) под строительство — попадаете под White Land Tax. С мая 2025 года ставка расширена: 2,5% от оценочной стоимости в первый год, до 10% — если участок пустует 3+ года. На готовую квартиру налог не распространяется, но многие покупатели думают иначе.
- Игнорируют муницип��льные сборы (service fee). В новых комплексах Jeddah Walk, Riyadh Front, Al Nareej — service fee составляет SAR 150–400/м²/год. Для апартаментов 100 м² это SAR 15 000–40 000/год дополнительно. Наши данные по 15 сделкам в Джидде: средний service fee — SAR 220/м²/год, что добавляет 1,5–2% к фактической стоимости владения.
- Покупают студию «под Premium Residency». Unlimited Premium Residency стоит SAR 800 000 — и это платёж государству, не связанный с покупкой недвижимости. Real Estate Route — SAR 4 млн, что для студии в Джидде (60–70 м², SAR 288 000–455 000) абсолютно нерелевантно. Люди думают: «куплю квартиру за SAR 800 000 — получу ВНЖ». Нет. За SAR 800 000 вы получаете ВНЖ заплатив эту сумму государству; покупка недвижимости — отдельная история, и через Real Estate Route минимум SAR 4 млн. Путаница возникает из-за неверных переводов в русскоязычных блогах.
❓ Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Саудовской Аравии?
Да, с 22 января 2026 года — на основании Закона M/14. Иностранец (физическое лицо) может приобрести жилую недвижимость в собственность (freehold) в зонах, определённых Министерством муниципальных дел и сельского хозяйства. Дополнительно — аренда на 99 лет в любом районе (кроме Мекки и Медины — там по-прежнему только для мусульман).
Сколько стоит Premium Residency?
Unlimited (пожизненный) — SAR 800 000 ($213 000) единоразово, без возврата. Temporary (5 лет) — SAR 100 000 ($27 000) в год. Real Estate Route — покупка недвижимости от SAR 4 млн. Разница: Unlimited — это платёж государству, Real Estate — инвестиция в объект, но порог в 5 раз выше.
Какие налоги при покупке квартиры?
Real Estate Transaction Tax (RETT) — 5% от цены сделки. Регистрационный сбор в Министерстве юстиции — SAR 500–3 000. Нотариальные услуги — SAR 2 000–10 000 в зависимости от сложности. Налога на имущество при владении и capital gains при продаже — нет.
Можно ли взять ипотеку?
Нет, если у вас нет Iqama (вида на жительство) и подтверждённого дохода внутри Саудовской Аравии. Для нерезидентов ипотека недоступна. Практически все россияне покупают за наличные или используют рассрочку от застройщика (0% на 2–4 года с первым взносом 30–50%).
Как перевести деньги из России в Саудовскую Аравию?
Основные схемы: (1) через ОАЭ — открыть счёт в Emirates NBD или ADCB, провести конвертацию RUB → AED через международный коммерческий курс, затем SWIFT AED → SAR в банк Саудовской Аравии; (2) через криптовалюту — USDT на Binance P2E → обмен на AED или USD наличными в Дубае → физический ввоз в КСА (декларация обязательна при сумме >SAR 60 000); (3) через Акционерный банк «Турция» — TRY → USD → SAR. Прямой SWIFT из РФ в саудовские банки — единичные случаи, работает только через банки, не попавшие под санкции.
Дают ли гражданство Саудовской Аравии?
Практически нет. Premium Residency — это ВНЖ, не гражданство. Натурализация — только после 10 лет непрерывного проживания, отказа от любого другого гражданства (в Саудовской Аравии запрещено двойное гражданство), одобрения короля и подтверждения владения арабским языком. С 2024 года было выдано 35 гражданств иностранцам — всего. Для сравнения: премиум-резиденций выдано 4 300+.
Какие города подходят для покупки?
Эр-Рияд — деловая столица, максимальный рост цен (18% за 2025), высокий спрос на аренду. Джидда — курортный город на Красном море, ниже вход, хороший арендный поток. Даммам и Эль-Хобар — Восточная провинция, нефтяной регион, стабильный спрос от сотрудников Aramco. Таиф — горный климат, дешевле на 30–40%, но низкая ликвидность. Мы не рекомендуем покупать в Мекке и Медине — они закрыты для немусульман.