Налоги на недвижимость за рубежом — полный обзор

Сравнение налогов в 15+ странах

В таблице ниже приведены основные виды налогов на недвижимость для иностранцев. Данные актуальны на 2025–2026 годы.

Налоги при покупке недвижимости

Самый первый налог, с которым вы столкнётесь — налог при приобретении объекта. В большинстве стран это разовый платёж, который входит в сумму сделки и уплачивается при регистрации права собственности.

Гербовый сбор и нотариус

Во многих странах налог при покупке включает гербовый сбор (stamp duty) и нотариальные расходы. В Великобритании гербовый сбор составляет от 1 % до 15 % в зависимости от цены объекта. В Испании — 10–13 % в зависимости от региона. В Португалии — до 10 %.

НДС на недвижимость

В некоторых странах с новостроек взимается НДС. Например, в Турции — 8 % на обычное жильё и 18 % на коммерческую недвижимость. В Греции при покупке у застройщика НДС 24 % (можно временно не платить, если объект идёт под аренду). В Испании НДС на новостройки — 10 %.

Страны с нулевым налогом при покупке

• ОАЭ — полное отсутствие налога при покупке (только регистрационный сбор 0,5–2 %).
• Грузия — 0 % налог при покупке для всех.
• Кипр — до 8 %, но есть льготы для первого жилья.
• Вьетнам — всего 0,5 %.

Ежегодные налоги на недвижимость

После покупки вас ждут ежегодные платежи. Они могут быть фиксированными или рассчитываться как процент от кадастровой стоимости. Это, пожалуй, самый переменчивый налог: от 0 % в ОАЭ до 4 % в некоторых штатах США.

Где самые низкие ежегодные налоги

• ОАЭ — 0 %.
• Грузия — 0 %.
• Кипр — 0 % (муниципальный сбор — около €100–300 в год).
• Таиланд — 0,02–0,1 %.
• Турция — 0,1–0,3 %.

Где самые высокие

• США — 0,3–4 % от оценочной стоимости (Техас ~2,5 %, Гавайи ~0,3 %).
• Франция — налог на недвижимость + налог на богатство (IFI) при активах свыше €1,3 млн.
• Канада — до 1,5 % в крупных городах.
• Италия — 0,2–0,8 % (IMU + TASI).

Налоги при продаже недвижимости

При продаже возникает налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). В большинстве стран он зависит от того, сколько вы владели объектом, являетесь ли резидентом, и какую прибыль получили.

Общая логика налога при продаже

Во всех странах база налога — разница между ценой покупки и ценой продажи за вычетом расходов (ремонт, комиссии, налоги при покупке). Чем дольше вы владеете недвижимостью, тем ниже ставка или тем больше льгот.

Страны, где нет налога при продаже

• ОАЭ — 0 % в любом случае.
• Грузия — 0 %.
• Кипр — 0 %.
• Турция — 0 % после 5 лет владения.
• Греция — 0 % после 5 лет (по некоторым категориям).
• Германия — 0 % после 10 лет.

Налог для нерезидентов

В некоторых странах для нерезидентов ставка выше. В Великобритании нерезиденты платят 24 % налога на прирост капитала. В Канаде — удерживается 25 % от суммы сделки до получения разрешения. В Испании — 19–26 %.

Налоги на арендный доход

Если вы планируете сдавать недвижимость, арендный доход облагается налогом почти везде. Ставки различаются: от 0 % (Грузия до лимита) до 48 % в Португалии.

Подоходный налог на аренду

Арендный доход обычно прибавляется к общему доходу и облагается по прогрессивной шкале. Для нерезидентов во многих странах действует фиксированная ставка:

• Испания — 24 % для нерезидентов (резиденты — 19–45 %).
• Португалия — 28 % фиксированная ставка для нерезидентов.
• Франция — 20 % фиксированный налог для нерезидентов + соц. взносы.
• Таиланд — 5–15 % (льготы для долгосрочной аренды).
• Турция — до 35 % для нерезидентов.

Налог на краткосрочную аренду (Airbnb)

Многие страны вводят дополнительные сборы для краткосрочной аренды. В Испании — 19 % НДС на аренду до 7 дней. В Португалии — 28 % для нерезидентов. В Греции — 3 % налог на доходы от Airbnb.

Налог на наследство и дарение

Налог на наследство — самый неприятный сюрприз для тех, кто планирует передать недвижимость детям. В некоторых странах ставки достигают 40–50 %.

Страны с нулевым налогом на наследство

• ОАЭ — 0 %.
• Грузия — 0 %.
• Кипр — 0 %.
• Вьетнам — 0 %.
• Черногория — 0 %.

Страны с высоким налогом

• Франция — до 45 % (дети платят от 5 %, но не более 45 % после вычета льгот).
• Италия — до 48 % для дальних родственников.
• Германия — до 50 % для нерезидентов.
• Великобритания — 40 % (если сумма наследуемого имущества превышает £325 000).
• США — до 40 % федерального налога (при превышении лимита $13,6 млн).

Скрытые расходы: юрист, нотариус, агент

Кроме прямых налогов, есть обязательные сопутствующие расходы, которые часто упускают из виду. Они могут составлять от 2 до 15 % от стоимости объекта.

Услуги юриста (Due Diligence)

Проверка юридической чистоты объекта обязательна в любой стране. Стоимость — от €500 до €3 000 в Европе, до $5 000 в США. Включает проверку права собственности, долгов, обременений, разрешений на строительство.

Нотариус и регистрация

В странах с континентальным правом (Испания, Франция, Италия, Турция) нотариус обязателен и его услуги стоят 0,5–2 % от суммы сделки. В странах общего права (Великобритания, США) нотариус — простая формальность, но есть регистрационные сборы.

Комиссия агента

Риелторская комиссия не всегда включена в цену. В Испании — 3–5 % платит покупатель. В Турции — 3 % + НДС (обычно пополам с продавцом). В Таиланде — 2–3 % от продавца. В ОАЭ — 2 % от продавца или покупателя.

Перевод документов и переводчик

Если вы не владеете местным языком, потребуется нотариальный перевод. Стоимость — от €50 за страницу. Полный пакет документов на сделку — €300–800.

Для россиян: соглашения об избежании двойного налогообложения

Россия имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством стран, популярных для покупки недвижимости. Это значит, что вы не заплатите налог дважды на один и тот же доход.

Как это работает на практике

Если вы как налоговый резидент России сдаёте квартиру в Испании, то:

1. Платите налог в Испании (24 % для нерезидентов).
2. В России заявляете доход и получаете зачёт уплаченного в Испании налога.
3. Доплачиваете только разницу, если ставка в РФ выше (13–15 % НДФЛ). Обычно доплачивать не приходится.

Страны с соглашениями с РФ

• Испания — эффективный обмен информацией, соглашение работает.
• Кипр — одно из лучших соглашений, ставки минимальны.
• ОАЭ — с 2019 года обмен информацией активный.
• Турция — соглашение с 1999 года, налоги засчитываются.
• Таиланд — соглашение с 2010 года.
• Сербия — удобное соглашение для резидентов РФ.
• Грузия — льготный режим.

Часто задаваемые вопросы о налогах

1. Нужно ли платить налоги, если я не сдаю недвижимость?

Да. Даже если вы не получаете доход, в большинстве стран нужно платить ежегодный налог на недвижимость (IMU в Италии, IBI в Испании, муниципальный налог в Турции). Также есть обязательные коммунальные платежи и взносы в сообщество собственников.

2. Можно ли не платить налог при покупке, оформив договор дарения?

Технически — да, но фискальные органы всех стран отслеживают такие схемы. Если вы дарите деньги родственнику, а он покупает недвижимость и дарит её вам — это признаётся уклонением от налогов. В Испании, Франции, Италии за это штраф до 150 % от суммы налога.

3. Что выгоднее — купить на физическое лицо или через компанию?

Зависит от стратегии. Для долгосрочного владения и наследования — через местную или международную компанию (Кипр, ОАЭ). Для простой покупки «для себя» — на физическое лицо проще и дешевле. Через компанию выше расходы на бухгалтерию и аудит (€1 000–3 000 в год).

4. Какой налог самый большой сюрприз для россиян?

Налог на наследство. В России налога на наследство для близких родственников нет. Во Франции, Германии, Италии ставки до 45–50 % — это может стать катастрофой для наследников. Обязательно учитывайте это в долгосрочном планировании.

5. Влияет ли налоговая нагрузка на выбор страны для инвестиций?

Однозначно да. Разница между ОАЭ (0 %) и Францией (до 50 % на доходы и наследство) — это принципиально разная доходность инвестиций. Но не стоит выбирать страну только по налогам — учитывайте также цены, ликвидность рынка, политическую стабильность и ваш личный план.

6. Нужно ли платить налог в России с продажи недвижимости за рубежом?

Если вы резидент РФ — да, вы обязаны задекларировать доход от продажи. Налог составит 13–15 % с прибыли (разницы между покупкой и продажей). Налог, уплаченный за рубежом, засчитывается. Если вы владели недвижимостью более 3 (в некоторых случаях 5) лет — налог не взимается.